В 2024 году онлайн-ритейлеры и логистические операторы рассматривали light industrial как альтернативу дефицитным складам big box. Однако отмена льгот и технологическая специфика смещают фокус в сторону производства и технопарков.

В 2024 году, на фоне дефицита больших складов (big box) в Московском регионе, онлайн‑ритейлеры и логистические операторы начали рассматривать light industrial (производственно-складские помещения, предназначенные для размещения лёгкого производства, сборочных цехов, мастерских, лабораторий и небольших складов, обычно с долей складских площадей не более 25% от общей площади) как временную альтернативу классическим распределительным центрам.

Комплексы LI позволяли арендовать блоки среднего размера — от 1,1 до 2,0 тыс. кв. м, что делало их удобным решением для компаний, не готовых ждать строительства или реконструкции крупных объектов.

По данным IBC Real Estate, в первом полугодии 2024 года 70% запросов на объекты LI приходилось на лёгкое производство, однако в условиях дефицита площадей big box росла и доля онлайн‑ритейла с логистикой. Средний размер сделки за год увеличился почти вдвое, а помещения нередко выкупались или арендовались ещё на этапе строительства.

Ситуация изменилась весной 2025 года. 21 мая Правительство Москвы исключило классические склады из программы льгот МПТ (мест приложения труда), сохранив преференции только для технопарков, объектов лёгкой промышленности и light industrial с долей складов не более 25%. По словам мэрии, склады больше не нуждаются в господдержке, а приоритет смещается в сторону капиталоёмких производств. В результате часть проектов формата big box была переформатирована в LI, как наиболее близкий альтернативный вариант.

По итогам первого полугодия 2025 года, по данным NF GROUP, в Московском регионе средневзвешенная ставка аренды на объекты LI класса А выросла на 8% и составила 13 900 руб./кв. м/год, а в Санкт‑Петербурге — на 4%, до 11 900 руб./кв. м/год. По информации той же компании, средняя стоимость покупки в Москве за этот же период выросла на 17% — до 125 700 руб./кв. м, в Петербурге — на 5%, до 105 000 руб./кв. м. Объём рынка в Московском регионе достиг 652 тыс. кв. м, и при запланированном вводе 374 тыс. кв. м до конца года впервые может превысить 1 млн кв. м.

Основной интерес приходится на производственные помещения (70% запросов), тогда как на офисные — 30%. Особенно остро ощущается нехватка готовых лабораторных помещений и объектов с уже встроенной инженерной инфраструктурой.

Несмотря на рост показателей, формат LI изначально проектируется под производственные задачи — инженерная инфраструктура, офисные блоки, специализированные зоны. Доля складских помещений в нём ограничена 25%, что делает его неполноценной заменой для крупномасштабных логистических операций.

Вывод: спрос на light industrial в Москве и Петербурге продолжает расти, но формируется он теперь в первую очередь за счёт производственных и инновационных компаний. Логистический сегмент, который в 2024 году рассматривал этот формат как временную замену дефицитным складам, постепенно уходит в сторону традиционных складских решений.