Увеличение доли вакантных складских площадей до 2% привело к снижению арендных ставок и изменению поведения арендаторов, которые теперь тщательнее выбирают объекты.

Рост числа свободных складских площадей до 2% изменил рыночную динамику: арендаторы теперь тщательно сравнивают предложения, тогда как год назад им приходилось конкурировать за ограниченное количество объектов.

Сейчас средний цикл сделок по аренде качественных складских площадей в России вырос с 22 дней до трёх месяцев за январь — июль 2025 года, что в четыре раза выше показателей предыдущего полугодия. Такие данные привёл Иван Масалов, директор ПЭК: 3PL, на основе анализа данных от аналитиков, операторов и грузовладельцев.

Рост количества вакантных площадей и снижение тарифов

В Московском регионе доля свободных складов увеличилась с 1,29% в сентябре 2024 года до 2,7% в марте 2025-го, сообщают аналитики NF Group. В Санкт-Петербурге и Ленинградской области уровень вакансии по итогам первого полугодия вырос в два раза, до 4,2%, информировали эксперты.

«Свободные площади появились, но их объём не критичен. Сделки продолжают заключаться, особенно в Московском регионе, где спрос остаётся стабильно высоким», — подчеркнул Константин Фомиченко, партнёр NF Group.

Тем не менее на фоне повышения вакансии началась корректировка арендных ставок. В Санкт-Петербурге тарифы на склады класса А снизились на 2%, до 10 тыс. руб. за кв. м triple net, сообщает Bright Rich. В Москве NF Group прогнозирует снижение тарифов на 3,7% до конца года, до 12 тыс. руб за кв. м.

Но главное — рост вакантности, хоть и незначительный, позволил арендаторам тщательнее выбирать объекты. «Раньше сделка занимала 1–2 месяца, сейчас — до 3–4. Рынок стал более зрелым: компании ищут решения, которые полностью соответствуют их бизнес-целям», — отметил Константин Фомиченко.

Директор по логистике ОКЕЙ Игорь Шацкий подтверждает, что игроки рынка тщательнее выбирают объекты. Он добавил, что для мультитемпературных складов цикл подбора также увеличился из-за изменения требований технической оценки инженерных систем, которая добавляет 10–20 дней к комплексной проверке перед сделкой.

По словам коммерческого директора Молком Евгения Смирнова, сроки заключения сделки на площади 3–10 тыс. кв. м выросли до 1,5–3 месяцев. Однако для небольших помещений (около 300 кв. м) цикл остался прежним — порядка двух недель.

Ещё одна причина роста цикла сделок — удлинение переговорных процессов. Бизнес стал детальнее прорабатывать условия и анализировать риски, что увеличивает сроки принятия решений, поясняют аналитики CORE.XP.

Матвей Гулин, директор по логистике Ahmad Tea, считает, что рынок достиг баланса: «Ажиотаж со стороны крупных арендаторов — федеральных сетей, маркетплейсов, логистических операторов — снизился, темпы ввода новых площадей замедлились — сейчас спрос и предложение уравновешены», — заключил он.

Снижение активности арендаторов и изменение баланса на рынке

Не менее значимая причина повышения цикла сделок — охлаждение спроса на рынке, подчеркнул Иван Масалов. По его словам, сокращение числа потенциальных арендаторов постепенно смещает баланс в их пользу.

Это связано с замедлением экономики, дорогостоящим банковским финансированием и, как следствие, пересмотром планов развития компаний.

Особенно заметно снижение активности крупных игроков — маркетплейсов и торговых сетей, которые раньше обеспечивали основной спрос на складские площади. Большинство их сделок проходило в формате build-to-suit, который подразумевает строительство под конкретного арендатора с учётом его требований. Однако сейчас этот сегмент временно замер, пояснил Александр Перфильев, партнёр, директор департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7.

Исключением стал Wildberries, который из-за паузы в собственном строительстве резко увеличил объём аренды складов. В Московском регионе компания заняла многие крупные объекты (20–50 тыс. кв. м), а в Санкт-Петербурге — 24 тыс. кв. м класса А, привёл данные Александр Перфильев.

Ещё одна тенденция — рост числа отказов от сделок. Компании теперь рассматривают несколько вариантов и часто отказываются от одних площадей в пользу других. Иван Масалов отметил: многие арендодатели пока не готовы снижать цены, из-за чего переговоры затягиваются, а часть сделок срывается.

Некоторые компании и вовсе приостанавливают аренду, ожидая дальнейшего снижения ставок.

На этом фоне растёт спрос на услуги 3PL-операторов. Грузовладельцы всё чаще выбирают аутсорсинг, чтобы переждать неопределённость и не брать на себя долгосрочные арендные обязательства, пояснил Иван Масалов.

По данным ПЭК: 3PL, в марте — мае 2025 года спрос на комплексную складскую логистику вырос на 12% год к году. Кроме того, тарифы на ответственное хранение у операторов часто ниже рыночных ставок аренды.

Складские операторы надеются, что положительный опыт работы с 3PL поможет превратить краткосрочные контракты в долгосрочное сотрудничество, отметил Иван Масалов.

Прогнозы: рост числа вакансии и замедление сделок

До конца года рынок ожидает дальнейшее увеличение сроков арендных сделок и рост количества вакантных площадей, прогнозирует Иван Масалов. По его словам, это связано с планами девелоперов ввести значительные объёмы новых складских помещений, что расширит выбор для потенциальных арендаторов.

В Московском регионе до конца года планируется завершить строительство около 2,1 млн кв. м качественных складских помещений, что доведёт общий объём ввода до рекордных 2,6 млн кв. м — максимального показателя за последние 10 лет, ранее сообщал Руслан Готыжев, старший директор департамента складской недвижимости Ricci.

В результате по итогам первого полугодия доля свободных площадей может увеличиться до 2,6%, что на 1,6 процентных пункта превышает показатель конца 2024 года, но остаётся признаком здорового состояния рынка после периода аномально низкого уровня доступного предложения, приводят данные аналитики CORE.XP.

В Санкт-Петербурге и Ленинградской области ожидается ввод от 850 до 1100 тыс. кв. м складской недвижимости. Аналитики Bright Rich | CORFAC International прогнозируют: к концу 2025 года общий объём предложения в регионе достигнет 660 тыс. кв. м, что станет рекордом за последние пять лет и увеличит текущие показатели более чем на 12%.

Таким образом средний уровень тарифов на качественные склады класса А может снизиться на 13%, до показателей середины прошлого года — 10 800 руб. за кв. м triple net., отмечает Игорь Шацкий, директор по логистике компании ОКЕЙ.

Иван Масалов подчеркнул: цикл сделки будет увеличиваться до тех пор, пока не возобновится тенденция к росту запасов, объём которых за последние годы существенно сократился из-за значительного роста затрат.

Если произойдёт снижение ключевой ставки, это может стимулировать спрос на 10–20% по сравнению со средними показателями 2024 года, прогнозирует Александр Перфильев. При этом Евгений Смирнов отмечает: снижение ставки может как ускорить насыщение рынка, так и замедлить оборачиваемость на складах.