Аналитики NF GROUP составили три возможных сценария развития рынка складской недвижимости в России на основе эконометрических моделей, учитывающих цикличность рынка, макроэкономические факторы и изменения в структуре спроса.

Аналитики NF GROUP, изучив мировые тенденции, составили три возможных сценария развития рынка складской недвижимости в России.

Согласно их прогнозу, в 2025 году арендные ставки могут вырасти на 8% — до 12 900 руб./м² (оптимистичный сценарий), остаться на уровне 12 200 руб./м² с индексацией по инфляции (базовый вариант) или снизиться до 11 400 руб./м² с последующим умеренным ростом (консервативный сценарий). Эти прогнозы основаны на эконометрических моделях, учитывающих цикличность рынка, макроэкономические факторы и изменения в структуре спроса.

Рынок складской недвижимости последние пять лет демонстрировал активный рост: с 2019 года арендные ставки выросли более чем в 3 раза, а доля вакантных площадей сократилась почти до нуля, отмечают аналитики NF GROUP. Однако в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) они лишь вернулись к уровню 2005 года. Сейчас рынок подошёл к точке перелома.

Баланс спроса и предложения в последние годы поддерживался за счёт коротких сроков строительства (от 6 месяцев) и высокой доли проектов build-to-suit — объектов, возводимых под конкретного арендатора. Это позволило избежать переизбытка площадей, в отличие от кризиса 2009 года, когда избыточное предложение обрушило ставки на 20%. К 2014 году девелоперы стали осторожнее, увеличив долю build-to-suit, и падение ставок замедлилось до 4,3%, хотя негативный тренд затянулся из-за девальвации рубля и геополитических рисков.

Исторически рынок складской недвижимости развивается циклами по 5 лет, отмечают в NF GROUP. Сейчас аналитики ожидают переходный период, который может продлиться до 2026 года. Ключевыми факторами, влияющими на динамику, остаются стоимость заёмного финансирования, темпы роста экономики и активность ретейла — на него приходится 60% спроса на склады.

В ближайшие годы рост розничного товарооборота, вероятно, замедлится: после 8% в 2023 году и 7,2% в 2024-м прогнозируется увеличение на 4,1–6,6% ежегодно. Однако сектор e-commerce продолжит влиять на рынок: если в 2020–2024 годах его товарооборот рос в среднем на 42% в год, то в следующие четыре года темпы могут составить около 18%.

Несмотря на возможное замедление, даже в консервативном сценарии арендные ставки в Московском регионе вряд ли опустятся ниже 11 000 руб./м², а к 2030 году могут достичь 16 000 руб./м². Это делает текущий период потенциально привлекательным для инвесторов, особенно в сегменте объектов с долгосрочными контрактами, где есть возможность повысить доходность за счёт пересмотра ставок в сторону рыночных.

Напомним, рынок складской недвижимости Подмосковья демонстрирует в 2025 году рекордный рост цен. Согласно исследованию CORE.XP, средняя стоимость гектара земли под логистические комплексы в регионе сейчас составляет 31,5 млн руб. — вдвое больше, чем пять лет назад. Особенно заметно подорожали участки вдоль ЦКАД (27–47 км от МКАД), где цены взлетели в 3,5 раза, а арендные ставки выросли с 3,9 до 12,6 тыс. руб. за кв. метр.