Аналитики NF GROUP составили три возможных сценария развития рынка складской недвижимости в России на основе эконометрических моделей, учитывающих цикличность рынка, макроэкономические факторы и изменения в структуре спроса.

Ключевыми факторами, влияющими на динамику ставок, остаются стоимость заемного финансирования, темпы роста экономики и активность ретейла – на него приходится 60% спроса на склады.

Аналитики NF GROUP, изучив мировые тенденции, составили три возможных сценария развития рынка складской недвижимости в России. Согласно их прогнозу, в 2025 году арендные ставки могут вырасти на 8% – до 12 900 руб./м² (оптимистичный сценарий), остаться на уровне 12 200 руб./м² с индексацией по инфляции (базовый вариант) или снизиться до 11 400 руб./м² с последующим умеренным ростом (консервативный сценарий).

Рынок складской недвижимости последние пять лет демонстрировал активный рост: с 2019 года арендные ставки выросли более чем в 3 раза, а доля вакантных площадей сократилась почти до нуля, отмечают аналитики NF GROUP. Однако в реальном выражении (с поправкой на инфляцию) они лишь вернулись к уровню 2005 года. Сейчас рынок подошел к точке перелома.

Баланс спроса и предложения в последние годы поддерживался за счет коротких сроков строительства (от 6 месяцев) и высокой доли проектов build-to-suit – объектов, возводимых под конкретного арендатора. Это позволило избежать переизбытка площадей, в отличие от кризиса 2009 года, когда избыточное предложение обрушило ставки на 20%.

Сейчас аналитики ожидают переходный период, который может продлиться до 2026 года. Ключевыми факторами, влияющими на динамику, остаются стоимость заемного финансирования, темпы роста экономики и активность ретейла.

Несмотря на возможное замедление, даже в консервативном сценарии арендные ставки в Московском регионе вряд ли опустятся ниже 11 000 руб./м², а к 2030 году могут достичь 16 000 руб./м². Это делает текущий период потенциально привлекательным для инвесторов, особенно в сегменте объектов с долгосрочными контрактами.

Напомним, рынок складской недвижимости Подмосковья демонстрирует в 2025 году рекордный рост цен. Согласно исследованию CORE.XP, средняя стоимость гектара земли под логистические комплексы в регионе сейчас составляет 31,5 млн руб. – вдвое больше, чем пять лет назад.