Эксперты отмечают увеличение объёма вакантных площадей и рост гибкости арендодателей в переговорах. Аналитики оценивают текущую ситуацию как переход к плато, а не как кризис.

Рынок складской недвижимости России в 2025 году переживает фазу коррекции после периода рекордного роста, что проявляется в увеличении объёма вакантных площадей и росте гибкости арендодателей в переговорах. Таков консенсус-прогноз экспертов, которые приняли участие в ежеквартальном аналитическом проекте «RE-Digest рынка недвижимости». Аналитики оценили текущую ситуацию как переход к плато, а не как кризис.

На бизнес традиционных арендаторов складов сегодня давит целый ряд негативных факторов, отмечает Александр Перфильев, партнёр, директор по развитию департамента складской и индустриальной недвижимости Invest7. Высокая стоимость финансирования, изменение каналов сбыта из-за развития маркетплейсов и рост затрат на международную логистику формируют сложную среду. Дополнительное давление оказывает снижение потребительской активности, вызванное ростом цен при стагнации доходов. В ответ компании фокусируются на оптимизации хранения и снижении себестоимости логистики без расширения площадей. Несмотря на это, профицита складских площадей не наблюдается — склады остаются загруженными.

Основной объём новых вакансий в 2025 году связан с отказом ряда крупных игроков от реализации запланированных собственных и спекулятивных проектов. Часть этих площадей постепенно находит арендаторов, во многом благодаря активности маркетплейсов, таких как Wildberries. По словам Перфильева, средние арендные ставки сохраняют стабильность на уровне 11 000–12 500 рублей за кв. м в год, однако рынок стал более гибким в вопросах арендных каникул. Для собственников приоритетом стала минимизация риска простоя.

Динамику переговорных процессов комментирует Сергей Ермилов, директор по работе с ключевыми клиентами Union Brokers. Он подтверждает тенденцию к снижению арендных ставок на фоне роста вакансии. Если ранее позиции арендодателей и арендаторов по ставкам расходились, то сегодня стороны демонстрируют большую гибкость. Скорость заключения сделки напрямую зависит от реалистичности изначально заявленной собственником ставки.

Более широкий исторический контекст ситуации предлагает Дмитрий Герастовский, директор департамента складской недвижимости Ricci. Он опровергает тезисы о падении рынка, характеризуя текущий этап как закономерную коррекцию после беспрецедентного роста. С 2015 по 2023 год рынок был стабилен, со средневзвешенной ставкой в диапазоне 3 900–5 700 руб./кв. м/год. Однако со второго квартала 2023 года начался взрывной рост, и ставки более чем удвоились, достигнув пика в 11 500–12 500 руб. Снижение на 8–16% от этого пика до текущих 10 500–11 500 руб. эксперт рассматривает как нормализацию и переход в фазу плато.